三月来了，万物复苏，动物又到了...，打开错了，重来，楼市又到了传统的“金三银四”、最火爆的2个月行情了。

其中学区房，这一阶段行情尤为重要。

(资料图片)

为啥？5月初就要信息采集，绝大部分学校都要求在这前落户，否则无法入学。

况且，要知道今年可是最难上学季。

自2016年放开二胎后，出生人口出现了一波小高峰，达到了1883万人，扳着指头算，当年响应二胎出生的这些孩子，今年已经6~7岁，刚好到了上小学的年纪。

人多需求大，那么理论上来说，如此竞争激烈的背后，必然是学区房的暴涨啊？

实探后，发现并不是那么回事，告诉各位，你们的学区房可能要凉。

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顶级学区房价格跌了吗？

青2作为成都学区房的龙头，具有极大的参考意义。

它为什么受到大家的追捧？

在于小学和初中优质且无短板，该区汇集了成都不少老牌学校，并且都相当有竞争力。

小学有成都实验小学、泡桐树小学，成都“老五朵金花”就占了两所；中学有树德实验东马棚（九中本部）、石室联合陕西街（四中本部），成都“四小联中”就占了两所。

但就是如此过硬的学区，价格也出现了跳水。

对口泡桐树小学的实业街17号，从4万跌到了现在三万四五，跌幅约10%。

再看看商业街6号，同样对口泡桐树小学，同样户型，3.2万/㎡降至2.9万/㎡，2.7万/㎡降至2.5万㎡，继续探底。

这样30~40年前的小区，几乎无公摊，但老化严重，环境差，花个两三百万，反倒居住严重降级。

无独有偶，锦2学区，也就是7中系，同样降价不少，且爆仓严重，需提前一年落户。

如正读龙王庙正街小学的蓝光时代华章，成都换手率第一、3梯40户、不通气、38~48㎡，专门用来挂户读书的首选。

其价格，从2.4万/㎡跌到了2.2万/㎡，大约跌了10%。

不知道大家看明白了没有？

成都的学区房，21年上半年是个高点，随后5月20日，成都市教育局、成都市住房和城乡建设局及成都市市场监督管理局联合发文，明确将联合开展“学区房”等专项整治。

政策开始打压，到如今，顶级学区房价格也还没缓过来，普遍降了10~20%。

并且，以后所有的政策方向会全部利空学区房！注意，是全部！

去看看这两年的教育体制改革——小升初多校划片、取消重点班、教师、校长轮岗、重点高中名额面向全市分配等。

所有的一切，都在增加不确定性！

而老破小，或者面积很小、品质一般、背靠优质学区房，现在能卖出超高溢价，未来一旦失去唯一的学区价值，价格“嘭”地一下就要崩。

幼儿园关停潮开始

政策打压是一方面，更重要的是，学区房涨价的基础，人口出生率已经扛不住了。

近几年，出生人口数从1883万跌到了956万，几乎腰斩，这是1950年以来，我国年出生人口首次跌破1000万。

而且人口出生率的下滑是不可逆的，看看旁边日本、韩国，即使是一堆鼓励生育的措施也是无济于事。

最多可以减缓，还不说我们都是些小敲小打的鼓励，如二胎奖励5000元、多购买一套房等等。

你问问，现在的年轻人，这样的条件够吸引人不？

随着，结婚、生育、教育的成本上升，住房等价格高企，就业、工作的压力增大，“生不起”“养不起”“不敢生”“不想生”队伍日趋扩大。

近日，“幼儿园首轮关停潮已来”“幼儿园‘一孩难求’”等话题热度就居高不下。

由于竞争激烈，这些幼儿园抢夺生源也是花样迭出，老生学杂费可立减5000元，幼儿园新生学杂费直接打9折等。

可以想象，去年出生人数少了一半，那么到了2028年，这批孩子上小学的时候，学区房的需求也只有今天的一半。

到时候，学区房价格怎么走？我想不用多言。

原来1000个人买800套房，价高者得；现在500个人买800套房，割肉快的先跑，最终房价腰斩也不是不可能。

最惨的就是今年上学的家庭，因为你们买学区房的时候，是竞争最激烈的时候，而孩子5、6年级卖学区房的时候，又是价格最低、最没人买的时候。

太惨了！

那要不要买学区房呢？

我的建议是，要高位套现，投资的千万不要再买任何学区房，长线来看，肯定是亏。

如果近两年必须自用，那没办法。

因为没辙。

因为成都已经在要求“人户一致”了。

如果入学人数过多，学籍、户籍、房屋全部在学区内的录取概率最大，而且越早落户、越早拿到房产证，越保险。

你看，就是这么不讲理，又要你买房，又不给你确定的学校。

但为了降低损失，也要选择的买。

1、 不要轻易去触碰顶级学区房， 枪打出头鸟，选房原则也要不买区域内最贵的。

2、 极其老破的学区房慎重买入， 一旦政策有变，这些房子将变得毫无价值。

3、 关注片区、关注生源， 即使是多校划片，但大的就近读书原则不能变。

关键词： 泡桐树小学 成都楼市 竞争激烈